Τρέξε να ρυθμίσεις το αυθαίρετό σου! -Όλα όσα πρέπει να ξέρεις για το νέο νόμο

Εκπτώσεις, δόσεις, επιβαρύνσεις και υποχρεώσεις έφερε ο νέος νόμος 4495/2017 για τα αυθαίρετα και για τα ακίνητα γενικά, δημιουργώντας για πολλοστή φορά ένα νέο πλαίσιο ρυθμίσεων και ευθυνών για τους ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα.




Ήδη εκτιμάται ότι πολλές εκατοντάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων σε όλη τη χώρα σπεύδουν καθημερινά, και από τη στιγμή που ο σχετικός νόμος δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ, να υποβάλουν δηλώσεις «νομιμοποίησης», εκμεταλλευόμενοι τις σημαντικές εκπτώσεις που παρέχονται, σε σχέση με παλαιότερες ανάλογες ρυθμίσεις.
Στις περιπτώσεις που οι αυθαιρεσίες είναι σχετικά περιορισμένες απαιτείται μόνο τεχνική έκθεση του αρμόδιου μηχανικού.
Οι ιδιοκτήτες επωφελούνται σε αυτή τη χρονική φάση από την έξτρα έκπτωση της τάξης του 20% που ισχύει μέχρι και τον Απρίλιο του 2018, ενώ εξυπακούεται πως καταβάλλεται και παράβολο υπέρ του ελληνικού δημοσίου.
Αυτή την έκπτωση του 20% την χάνουν όσοι εντοπίζονται από την ίδια την Πολεοδομία να έχουν αυθαιρεσίες στα ακίνητά τους.
Βέβαια οι «νομιμοποιήσεις» φέρνουν και αυξήσεις στα δημοτικά τέλη και τον ΤΑΠ και για αυτόν τον λόγο το Τεχνικό Επιμελητήριο θα ενημερώνει κάθε εξάμηνο όλους τους δήμους έτσι ώστε να γίνονται οι αναγκαίες ανοδικές αναπροσαρμογές.
Τα τετραγωγικά που γίνονται νόμιμα θα βαρύνονται με δημοτικά τέλη αναδρομικά από το 2013, οπότε θα προκύψει και αυτός ο «λογαριασμός» για τους ιδιοκτήτες εκτός από το κόστος της τακτοποίησης της αυθαιρεσίας.
Όσον αφορά στην ιδιαίτερα σύνθετη περίπτωση των εξ αδιαιρέτου ακινήτων (από τα οποία βρίθει η περιοχή της Καλλικράτειας Χαλκιδικής, με καραμπινάτες οικοδομικές αυθαιρεσίες σε πάμπολλα σπίτια-εξοχικά της περιοχής), απαιτείται πια να συμφωνεί το 65% των συνιδιοκτητών για να υποβληθεί δήλωση νομιμοποίησης.

Ωστόσο εκτιμάται ότι και ο νέος νόμος έχει αδυναμίες στο θέμα των εξ αδιαιρέτου, καθώς όταν είναι πολλοί οι συνιδιοκτήτες, το πρόβλημα παραμένει άλυτο.

  Νέο «χαράτσι» για την ταυτότητα του κτιρίου

Την ίδια στιγμή ο νόμος προβλέπει ότι θα είναι υποχρεωτική η έκδοση της ταυτότητας κτιρίου για όσους εφεξής πωλούν το ακίνητό τους.
Η ταυτότητα αυτή περιλαμβάνει όλα τα πιστοποιητικά και τα έγγραφα που καλούνται και σήμερα να διαθέτουν οι πωλητές ακινήτων, όπως π.χ. το ενεργειακό πιστοποιητικό, προκειμένου να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση, αλλά σε αυτά προσθέτει και ορισμένα ακόμα, όπως, για παράδειγμα, την οικοδομική άδεια και τα σχέδια αυτής, με θεώρηση από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία και το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής (εφόσον υπάρχει). Επίσης, εφόσον το ακίνητο έχει τακτοποιηθεί πολεοδομικά, ζητούνται οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής κυρώσεων, τα σχέδια κατόψεων, το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται.
Το κόστος για τη συμπλήρωση της ταυτότητας κτιρίου και έκδοσης του σχετικού πιστοποιητικού πληρότητας εκτιμάται ότι θα εκκινεί από περίπου 500 ευρώ και πιθανώς να πολλαπλασιάζεται ξεπερνώντας τα 1.000 ευρώ, εφόσον το ακίνητο φέρει κάποια πολεοδομική παράβαση.
Έπειτα από σχετικές έντονες αντιδράσεις θεσμικών φορέων, όπως η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), η ταυτότητα κτιρίου περιορίστηκε μόνο στις αγοραπωλησίες ακινήτων και όχι στο σύνολο των ακινήτων της χώρας, όπως ήταν η αρχική πρόθεση του νομοσχεδίου (και μάλιστα με υποχρέωση επανέκδοσης κάθε πέντε χρόνια).

 

  Πρόβλημα με τις νέες ενοικιάσεις αυθαιρέτων

Αλλαγές έχουν γίνει και στις ενοικιάσεις ακινήτων, καθώς αν και τελικά δεν επιβλήθηκε η υποχρέωση έκδοσης πιστοποιητικού για τη μη ύπαρξη αυθαιρεσιών στα προς εκμίσθωση ακίνητα, εισήχθη η πρόβλεψη ότι «δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης».
Με τον τρόπο αυτό οι ιδιοκτήτες θα καθίστανται υπεύθυνοι για τυχόν αυθαιρεσίες που ανακύψουν. Με τη διάταξη αυτή επιχειρείται να παρασχεθεί κίνητρο, προκειμένου να προβούν σε τακτοποίηση του ακινήτου τους πριν προχωρήσουν σε κάποια νέα μίσθωση. Επίσης, γίνεται σαφής διαχωρισμός ανάμεσα στα νέα μισθωτήρια συμβόλαια και στα υφιστάμενα ή στις ανανεώσεις αυτών.
Η διάταξη για τις μισθώσεις, κατά την ΠΟΜΙΔΑ, φαίνεται ότι ανοίγει τον δρόμο είτε για ένα ακόμη πιστοποιητικό μηχανικού ως προαπαιτούμενο στις μισθώσεις, μαζί με το διαβόητο "πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης" ή σχετική διαφοροποίηση της ηλεκτρονικής δήλωσης στοιχείων μίσθωσης, που θα ενοχοποιεί αυτόματα τους ιδιοκτήτες.

Την «πάτησαν» τα νέα αυθαίρετα

Όπως επισημαίνει ακόμη η ΠΟΜΙΔΑ, «με πρόδηλα αντισυνταγματική διάταξη, πολλαπλασιάζονται αναδρομικά τα πρόστιμα και οι ποινές για κατασκευή αυθαιρέτων μετά την 28η Ιουλίου 2011, σε ύψη και ποσά δημευτικού κυριολεκτικά χαρακτήρα, και χωρίς οι πολίτες να έχουν την παραμικρή δυνατότητα νομιμοποίησης των κτισμάτων αυτών! Δηλαδή όσοι έχουν υποπέσει σε κάποια αυθαιρεσία κατά το διάστημα αυτό, με τη διάταξη αυτή κινδυνεύουν κυριολεκτικά να χάσουν το σπίτι τους, ακόμη και για μικροπαραβάσεις, το ποσό των οποίων αδυνατούν πλήρως να καταβάλουν, ακόμη και αν κατεδαφίσουν την όποια αυθαίρετη προσθήκη, ημιυπαίθριο κλπ!».
Ωστόσο, πάντα κατά την ΠΟΜΙΔΑ, «μειώνονται τα παράβολα και υπό προϋποθέσεις το ενιαίο ειδικό πρόστιμο, θεσπίζονται διάφορες διευκολύνσεις καταβολής, πλην όμως δεν μειώνεται ο βασικός συντελεστής 0,15 του προστίμου ανά τ.μ. κτίσματος, με αποτέλεσμα να μην καθίσταται πραγματικά ελκυστική και οικονομικά εφικτή η δήλωση αυθαιρέτων με μεγάλα εμβαδά. Όμως η αγνώστου κόστους υποχρεωτική μελέτη "σεισμικής τρωτότητας" επιβαρύνει οικονομικά την όλη διαδικασία και αποτελεί σοβαρό αποτρεπτικό παράγοντα».

Αυτονομία στη θέρμανση

Όσον αφορά στο ζήτημα της κεντρικής θέρμανσης στις πολυκατοικίες, με το άρθρο 127 του νέου νόμου προβλέπεται ότι μεμονωμένες ιδιοκτησίες θα μπορούν να αποκόπτονται από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης, χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών και θα απαλλάσσονται πλήρως από τις κοινόχρηστες δαπάνες θέρμανσης, εφόσον δηλώσουν ότι θα εγκαταστήσουν στην ιδιοκτησία τους "ενεργειακά αποδοτικότερο" σύστημα θέρμανσης, με μοναδική "υποχρέωση" να συμμετέχουν στις δαπάνες συντήρησης και αντικατάστασης της κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου.
Τέλος, η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει πως μία νέα απαράδεκτη οικονομική αλλά και γραφειοκρατική επιβάρυνση για τους πολίτες αποτελούν οι διατάξεις του άρθρου 108 του νέου νόμου σύμφωνα με τις οποίες οι δηλώσεις υπαγωγής (νομιμοποίησης) θα υπόκεινται σε δειγματοληπτικό έλεγχο σε ποσοστό από 5 έως και 20%, μετά από ηλεκτρονική κλήρωση που θα διενεργείται από το περιφερειακό Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος με αλγόριθμο που αποστέλλεται από το Κεντρικό Παρατηρητήριο. Η ρύθμιση αυτή σημαίνει νέες υποχρεωτικές αμοιβές μηχανικών (ελεγκτών δόμησης) σε βάρος των "τυχερών" πολιτών, προς δόξαν και της γραφειοκρατικής ταλαιπωρίας τους!

 
thessnews.gr